11 custos compra imovel que surpreendem o comprador
Comprar imóvel vai muito além do preço de vitrine. ITBI, escritura, registro e taxas de financiamento podem somar até 10% extras. Conheça os 11 custos que pegam o comprador desprevenido e saiba como se planejar sem sustos.
Quando você fecha o valor do imóvel, acha que o sacrifício acabou. Mas a verdade é que o preço de vitrine é só o começo. ITBI, escritura, registro, taxas de financiamento e uma série de pequenos custos podem adicionar de 5% a 10% ao total. Neste guia, listo os 11 custos que mais pegam compradores desprevenidos e como evitá-los.
1. ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)
O ITBI é obrigatório em toda compra e varia entre 2% e 4% do valor do imóvel, dependendo da cidade. Ele é pago antes da escritura, então já reserve esse valor. Alguns municípios oferecem desconto para pagamento à vista, então pergunte na prefeitura.
2. Escritura pública
A escritura é lavrada em cartório de notas e custa, em média, de 1% a 2% do valor do imóvel. O valor varia conforme o tabelionato e o estado, mas é um custo fixo que não dá para evitar. Peça orçamento em dois cartórios para comparar.
3. Registro do imóvel
Depois da escritura, você precisa registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis. A taxa varia conforme o valor do bem e o estado, mas costuma ficar entre 0,5% e 1% do valor. Sem esse registro, você não é legalmente o dono.
4. Taxas de financiamento (se aplicável)
Se você financiar, o banco cobra uma taxa de avaliação do imóvel (entre R$ 1.500 e R$ 3.000) e uma tarifa de cadastro. Além disso, o CET (Custo Efetivo Total) inclui seguros e outras taxas que elevam o custo real. Olhe o CET, não só a taxa de juros.
5. Seguro obrigatório
No financiamento, o seguro de vida e o seguro do imóvel são obrigatórios. Eles podem adicionar de 0,5% a 1% ao valor financiado por ano. Muitos compradores esquecem disso no planejamento.
6. Vistoria e laudo técnico
Se o imóvel for usado, uma vistoria profissional pode custar entre R$ 800 e R$ 2.000. Ela identifica problemas estruturais que podem virar dor de cabeça. Não pule essa etapa, ela pode economizar muito no futuro.
7. Condomínio e IPTU proporcionais
Na assinatura da escritura, você paga o condomínio e o IPTU proporcionais ao mês da compra. Esse valor pode ser alto, dependendo da data de vencimento. Inclua isso no seu fluxo de caixa do mês.
8. Reformas e pequenos reparos
Nenhum imóvel está 100% pronto. Uma pintura, troca de torneiras ou ajustes elétricos podem custar de R$ 3.000 a R$ 10.000. Reserve pelo menos 2% do valor do imóvel para pequenas reformas.
9. Mudança e instalação de serviços
Contratar uma mudança custa de R$ 1.000 a R$ 3.000, dependendo do volume. Além disso, taxas de religação de água, luz e gás podem somar centenas de reais. Some isso ao seu orçamento.
10. Honorários de corretor (quando aplicável)
Em negociações diretas, o corretor pode cobrar uma comissão de 3% a 6% do valor do imóvel. Isso geralmente é pago pelo vendedor, mas em alguns casos o comprador arca com parte. Negocie antes de assinar qualquer documento.
11. Custos de cartório e autenticações
Pequenas taxas de autenticação, reconhecimento de firma e emissão de certidões podem somar de R$ 300 a R$ 800. Parecem irrelevantes, mas no total pesam. Guarde os recibos para controle.
Como se planejar para esses custos?
A recomendação prática é separar, antes de começar a procurar imóvel, uma reserva de pelo menos 8% do valor total para cobrir esses custos. Se o orçamento estiver apertado, priorize imóveis com valor menor ou negocie o ITBI com o vendedor. E nunca assine um financiamento sem comparar o CET entre bancos.
FAQ
O ITBI é pago pelo comprador ou pelo vendedor?
O ITBI é pago pelo comprador, salvo acordo diferente na negociação. Ele é calculado sobre o valor do imóvel e deve ser pago antes da escritura. Confirme com o corretor se o vendedor aceita dividir esse custo.
Posso financiar o ITBI e a escritura?
Não, o ITBI e a escritura não podem ser financiados pelo banco. Você precisa pagar esses custos com recursos próprios. Por isso, a reserva extra é essencial.
Qual a diferença entre escritura e registro?
A escritura é o documento que formaliza a compra em cartório de notas. O registro é feito no cartório de registro de imóveis e é o que transfere a propriedade legalmente. Sem registro, você não é dono perante a lei.
O que é o CET no financiamento?
O CET (Custo Efetivo Total) é o valor real do financiamento, incluindo juros, taxas, seguros e outros encargos. Ele é sempre maior que a taxa de juros anunciada. Compare o CET entre bancos para saber o custo real.
Quanto custa a escritura de um imóvel?
A escritura custa, em média, de 1% a 2% do valor do imóvel, mas varia conforme o cartório e o estado. Peça orçamento em dois cartórios para comparar.
Posso comprar um imóvel sem pagar ITBI?
Não, o ITBI é obrigatório em todas as compras de imóveis. Algumas cidades oferecem isenção para imóveis de baixo valor, mas isso é exceção. Consulte a prefeitura local para saber as regras.
